La inversión en ladrillo hotelero en España marca un nuevo récord con más de 2.600 millones de euros en 2015.
En pleno boom del turismo (con récord de llegadas de turistas extranjeros y una evidente recuperación de la demanda de los españoles), en pleno boom del negocio hotelero (con incrementos en la ocupación, las pernoctaciones, las tarifas y la rentabilidad), llega el boom de la inversión contante y sonante en hoteles, directamente en ladrillo hotelero.
La inversión en inmuebles hoteleros se disparó en España el año pasado por encima de los 2.600 millones de euros (2.614 millones, según el último informe de la consultora Irea; 2.650 millones según los cálculos de JLL Hotels & Hospitality. Tanto da). Un nuevo máximo histórico que pulveriza el anterior récord, de 2006, en plena burbuja inmobiliaria, con 1.780 millones. Y un dato que también más que duplica los en torno a 1.100 millones de euros de 2014, que ya se veía en el sector como un buen año.
Muchas actores, un protagonista
Las oportunidades de inversión ya no son tanto los activos a precio de derribo que dejó la crisis, sino inmuebles con potencial de rentabilizarlos con la explotación a medio plazo. Los activos, individuales o carteras completas, atraen de nuevo a los fondos de inversión internacionales (con operaciones el año pasado por casi 500 millones euros) y a las cadenas tanto extranjeras (360 millones) como patrias (330 millones).
Pero las protagonistas indiscutibles del desorbitado incremento de las compraventas son las socimis (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria). Un tipo de vehículo inversor que disfruta de muy atractivas ventajas fiscales y que ha concentrado operaciones de compra de hoteles por casi 1.000 millones de euros a lo largo de 2015 (en concreto, 984 millones, según los datos de Irea). En 2014 las socimi cerraron compras por sólo 74 millones, trece veces menos. “Las socimis han sido capaces de dinamizar todo el mercado hotelero nacional, con grandes inversiones y siendo capaces de captar dinero de todo el mundo con un éxito extraordinario”, explica Miguel Vázquez, socio director del área de Hoteles de Irea.
Hispania y Merlin, las dos grandes socimi españolas, concentran la práctica totalidad de esa inversión (964 millones de euros el año pasado). Hispania, en la que participa el magnate George Soros, ha constituido junto a Barceló una socimi específicamente hotelera, denominada BAY y que ha cerrado la adquisición de 16 establecimientos durante el ejercicio. Y también ha comprado una cartera de dos hoteles de Atlantis, en Canarias. Por su parte, Merlin ha comprado toda la cartera de activos de Testa, el brazo inmobiliario de Sacyr, que incluye once hoteles. Con magnitudes mucho más modestas, la socimi Axiare también se ha estrenado en el campo de las inversiones hoteleras.
Al calor de las ventajas fiscales
Las socimi son un vehículo relativamente nuevo de inversión -ya existen desde 2009, pero es ahora cuando han empezado a cotizar en bolsa- que están obligadas a ejecutar el 80% de sus inversiones en activos inmobiliarios que han de estar destinados al alquiler. Y estas firmas, que deben cotizar en el mercado continuo o en el mercado alternativo bursátil (MAB) y que están obligadas a destinar gran parte de sus resultados a dividendos, disfrutan de un régimen fiscal especial. Especial y muy favorable, tanto como para ser una de las razones que explican en boom inversor actual.
Las socimis pueden quedar directamente exentas de pagar el impuesto de sociedades si sus socios tienen participaciones inferiores al 5% en su capital o si los que superan ese umbral tributan por sus dividendos a un tipo superior al 10% (los residentes en España lo hacen). Si no cumplen estos requisitos, el tipo del impuesto de sociedades que se le aplica a estas firmas es del 19% (el tipo general aplicable a las empresas es a partir de este año del 25%, pero hasta ahora era del 28%).
A lo largo de 2016 se espera la aparición de nuevas socimis dedicadas en exclusiva a las inversiones hoteleras, de menor tamaño de las ya existentes, pero con ganas de buscar oportunidades en el mercado nacional. “Posiblemente Hispania y Merlin no puedan mantener el ritmo del año pasado, porque tienen que digerir lo comprad”, anticipa Vázquez, de Irea, “pero van a entrar en el mercado de las socimis nuevos actores y habrá muchas operaciones”.
