El pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha dejado tras de sí una España fantasma, con viviendas construidas pero que no encuentran salida en el mercado y con un importante vacío promotor. Sin embargo, en algunas zonas el stock de vivienda disponible está al borde del agotamiento, por lo que el mercado necesita la reactivación de la construcción.

De las 1,6 millones de viviendas que se han construido en España desde que concluyó el ‘boom’ del ladrillo en el año 2008, según los datos de la tasadora Tinsa, todavía quedan 340.000 unidades a estrenar que no se han vendido. Esto implica que el 21,2% de la vivienda nueva se ha quedado parada y se ha convertido en stock.

De acuerdo con las estimaciones de la tasadora, el 75% de este stock podría consumirse en los próximos 3 años, mientras que el 25% restante tendría “más difícil salida”, según el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Jorge Ripoll, en una rueda de prensa. En su opinión, “antes de de derruir una vivienda hay que pensar en todos sus usos posibles”.

Según Ripoll, hay zonas en el norte de Madrid donde el parque de vivienda nueva disponible está a punto de agotarse, por lo que urgiría urbanizar nuevo suelo para satisfacer la demanda. Sin embargo, la realidad española es muy dispar en materia inmobiliaria.

En la ciudad de Madrid el stock se ha reducido del 15% al 14,5% en un año, mientras que en el área metropolitana ha pasado de un 25% a un 16%. Sin embargo, siguen empantanadas las zonas más alejadas del centro, que fueron urbanizadas durante el ‘boom’ del ladrillo porque los precios estaban disparados incluso en las ciudades dormitorio de la periferia. Por ejemplo, en el área limítrofe con la provincia de Guadalajara el stock de viviendas vacías supone un 21,8% sobre el total edificado desde 2008, mientras que en el caso de la frontera con Toledo el dato escala hasta el 31,8%.

En Madrid, el 31,8% de las viviendas nuevas construidas en la frontera con Toledo siguen vacías

No obstante, también existen elevados niveles de viviendas vacías en el litoral mediterráneo. Así, en las zonas costeras de Castellón y Tarragona existe un 32,9% y un 30,1%, respectivamente, de vivienda nueva desocupada. La proporción asciende al 28,5% en la costa de Murcia y al 27,5% del litoral de la provincia de Valencia. En todas estas áreas el excedente es muy alto y la construcción sigue bajo mínimos, según Tinsa.

Pero en España conviven otras realidades con esta parálisis. En primer lugar, existen zonas donde hay un bajo stock y donde se ha producido una reactivación de la construcción para satisfacer a la creciente demanda de viviendas nuevas. Es el caso de las zonas con más interés de Madrid y Barcelona, pero también de capitales como Zaragoza, Málaga y Bilbao y otras ciudades medianas. Además, hay municipios costeros con gran atractivo en Cataluña, Andalucía, Baleares y Canarias.

Por otro lado, existen áreas donde el número de casas nuevas vacías todavía es relevante pero se ha reactivado la construcción porque no existen viviendas terminadas que se adecúen a las necesidades de los compradores. Es el caso del sur de Madrid, del Vallés en Barcelona, del oeste de Valencia, del suroeste de Sevilla y de algunas poblaciones costeras.

Además, también hay zonas en las que ni hay stock ni hay edificación, entre las que se encuentran las capitales gallegas, Ciudad Real, Huelva, Mérida, Linares y Algeciras.

Obras y suelos

La reactivación de la construcción es un espejo de la falta de ritmo que muestran algunas regiones y el agotamiento del excedente de propiedades nuevas que se aprecia en otras. Tanto es así que más de la mitad de las grúas que están en marcha se ubican en un puñado de provincias: Madrid, Alicante, Barcelona, Vizcaya, Guipúzcoa, Zaragoza y Málaga.

Ripoll habla de una “reactivación selectiva”, en la que la mayoría de compradores no son nuevos inquilinos. El 45,9% de la compra de vivienda nueva se reparte entre parejas con hijos, por lo que en gran medida se trata de una rotación de activos en las que las familias venden su casa anterior y adquieren otra; mientras, tan sólo un 32,2% son jóvenes en busca de su primer piso.

Por lo tanto, la demanda de viviendas no incita a una nuevo ‘boom’ de la construcción. De acuerdo con las estimaciones de Tinsa, en España se están edificando 63.100 viviendas en la actualidad; si se concluye esta cartera a lo largo de 2017 y se reproduce una similar en los años siguientes, cuando el 75% stock de residencias nuevas se agotase dentro de 3 años no habría suficiente obra nueva para atender a la demanda.

Suelo para levantar inmuebles sí que hay. En España hay metros cuadrados urbanizables suficientes para construir 1,565 millones de viviendas. El reparto es desigual, como sucede con las viviendas nuevas, ya que el 67,4% de la superficie está en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas; en total se podrían entregar al mercado 1 millón de unidades en esas zonas urbanas.

Tinsa calcula que en todo el país hay suficiente suelo como para abastecer al mercado inmobiliario residencial durante 8,6 años. Aunque en Guipúzcoa y Zamora hay suelo suficiente para tan sólo 2 años, en Álava y en Soria necesitarían 20 años para consumir toda su superficie edificable. Gran parte de España es un solar.