La recuperación va por barrios. En el caso del mercado inmobiliario este fenómeno se da de forma literal, dado que algunas propiedades han subido con fuerza durante 2016 mientras otras siguen en caída libre. El precio de la vivienda en las grandes ciudades crece pero en el resto del mapa de España no sucede lo mismo.

El portal inmobiliario Idealista.com ha constatado en 2016 dos tendencias bien diferenciadas. Mientras el precio de la vivienda de segunda mano en las capitales de provincia ha crecido durante el año, la media general de precios en toda España se ha desplomado a lo largo del ejercicio.

Ambas líneas se están distanciando cada vez más hasta provocar una brecha bien amplia. Los precios de la vivienda en las capitales de provincia han crecido de manera gradual todos los meses, en comparación con el año anterior, hasta anotarse una subida del 1,7% en noviembre. Sin embargo, el índice general se ha precipitado al vacío de manera sostenida durante el año, de forma que en noviembre el descenso ha alcanzado el 4,3%.

“A pesar de que históricamente los mercados capitalinos y el conjunto nacional no han tenido un comportamiento exacto, sí que han mantenido una tendencia común. O por lo menos así fue hasta el segundo trimestre de 2015, cuando las capitales comenzaron a incrementar sus precios pero el mercado español vivió una nueva caída”, explica Idealista.com en un comunicado.

Quizá España no está lista para que el mercado inmobiliario vuelva a subir. O quizá sí, pero en las zonas en las que tiene sentido que suba.

El año 2016 ha sido el ejercicio en el que los precios del sector se han normalizado. Aunque estaba previsto que el coste por metro cuadrado subiera bastante como consecuencia de la floreciente recuperación económica y del excesivo conservadurismo de los consumidores tras el pinchazo de la burbuja del ladrillo, el despegue no se ha producido.

La tasadora Tinsa también ha percibido este frenazo en el optimismo inmobiliario. La subida de los precios de la vivienda que ha registrado esta firma se ha quedado en un escuálido 0,2% en noviembre, un incremento que ha sido desigual entre las diferentes áreas de España.

Disparidad regional

De acuerdo con su último balance trimestral, las capitales de provincia en las que más han subido los precios desde que los precios tocaron su suelo han sido Barcelona, Madrid y Málaga, con tasas positivas del 19,7%, del 8,2% y del 7,8%, respectivamente. También destaca el caso de San Sebastián, donde se registró un aumento del precio en el segundo trimestre del 14,2%. En total, Tinsa ha identificado una treintena de capitales de provincia en las que el coste del metro cuadrado ha comenzado a remontar desde los mínimos que se vivieron tras el pinchazo de la burbuja del ladrillo.

En el lado opuesto se sitúan 15 ciudades que son la cabecera de su territorio pero todavía experimentan caídas en los precios de la vivienda. Las tres capitales de provincia en las que más han bajado los precios son Lleida, Pamplona y Albacete, con unos descensos del 56,2%, 54,3% y 54,2%, respectivamente, desde los valores máximos.

Las diferencias son marcadas, pero la brecha se amplía sobre todo en las zonas rurales, donde Tinsa no ofrece registros. Pero la dualidad del mercado también tiene otros polos.

Nueva vs. usada

Uno de los fenómenos característicos de 2016 en el mercado inmobiliario ha sido la distorsión de los precios de la vivienda debido a la escasez de obra nueva disponible. La falta de oferta ha provocado un recalentamiento de los precios, puesto que la demanda sí ha comenzado a mostrar de nuevo interés por los pisos recién construidos.

De hecho, el coste de las casas a estrenar se ha disparado un 7,3%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), mientras que la revalorización de la vivienda usada se ha quedado en el 3,5%, según los datos oficiales.

Los precios deberían subir para que se acabase de completar la normalización del mercado en 2017. Sin embargo, la polarización es un fenómeno más natural que la burbuja generalizada que vivió España hasta el año 2008. Tal y como explica el jefe de estudios de Idealista.com, Fernando Encinar, los mercados que generan más interés ya están experimentando subidas de precio; sin embargo, aquellos que no despiertan el apetito de la demanda “están obligados a continuar bajando precios para conseguir cerrar operaciones”.