Hay datos del mercado inmobiliario en 2015 que indican que se ha pasado de tanto a tan calvo. El actual stock de vivienda nueva de la Comunidad de Madrid se podría agotar en 10 meses, de acuerdo con ST Sociedad de Tasación. Hacen falta más pisos y hay que volver a construir, según estas cifras, con el fantasma de la burbuja inmobiliaria todavía acechando a muchas familias.

De las 8.898 viviendas nuevas que había en venta en 2014 sólo quedan en busca de comprador 1.911. Casi 7.000 unidades han sido compradas o se han dirigido al mercado del alquiler, además de que algunos dueños han reconsiderado su intención de venta.

Aunque en un año se han construido otras 3.563 viviendas en la Comunidad de Madrid, el parque disponible en venta se ha quedado en 5.474 casas nuevas, un 38,5% menos que en 2014. No se puede hablar de una burbuja, está claro, pero la demanda a vuelto a activarse.

El parque disponible se ha quedado en 5.474 viviendas nuevas, un 38,5% menos que en 2014

“El stock se está consumiendo a unos ritmos más altos de los que nosotros mismo esperábamos”, ha afirmado el el director general de ST Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, quien habla de “resultado impactante”.

En estos momentos, según Fernández-Aceytuno, se puede hablar de “stock técnico” ya que, con los datos actuales, la obra nueva se agotaría en el mercado en 10 meses, un plazo que se reduce a 9 meses en el caso de la capital de la comunidad.

Todas las variables que afectan de manera directa al mercado están de cara. El crecimiento del PIB, el aumento del empleo, la inflación moderada, los bajos tipos de interés, el barril del petróleo a precio de ganga, el cambio dólar-euro y la evolución de las bolsas hacen del sector inmobiliario un mercado rentable y un “refugio” frente a los retos macroeconómicos.

Fruto de este viento de popa se ha producido un cambio en las preferencias de compra: las viviendas nuevas de más tamaño acaparan una cuota de mercado mayor que en 2014. Los pisos de 100 metros cuadrados en adelante suponían un 45% del stock en ese año, mientras que en 2015 eran un 63,9% del total.

De hecho, el producto preferido por los compradores es mucho más grande que el que demandaban antes de la crisis. Y más caro, pues las casas de menos de 150.000 euros han pasado de un 39,1% del parque nuevo a un 25,6% en tan sólo un año.

En este fenómeno tiene algo que ver que las nuevas promociones inmobiliarias tienen una media de 47,6 viviendas por unidad, mientras que en 2014 la media estaba situada en 72, lo que señala hacia una mayor calidad del producto.

“Los promotores están viendo que la vivienda nueva de tres dormitorios es la que más demanda tiene”, ha explicado Fernández-Aceytuno. Este fenómeno se debe a los bajos precios, que permiten el acceso a mejores productos con el mismo coste que durante la burbuja inmobiliaria.

Mientras, ha añadido, las propiedades de menor tamaño también tienen buena salida pero suelen quedarse en manos de inversores interesados en alquilarlas a terceros.

Los inversores

Con respecto a los actores del sector inmobiliario, Fernández-Aceytuno ha indicado que las socimis y los inversores para alquilar “están haciendo mella” en el stock disponible. Sin embargo, los datos de hipotecas y transacciones son positivos.

En 2011 el número de operaciones de compraventa registradas por el Ministerio de Fomento superó al número de hipotecas concedidas, lo que significaba que había un alto grado de pagos en metálico. Esta modalidad de transacción apunta a una mayor actividad por parte de los inversores y un freno notable por parte de los consumidores, una situación que no es “normal” en el mercado inmobiliario.

En la actualidad, la concesión de hipotecas está subiendo y va camino de sobrepasar el número de transacciones, con lo que se puede hablar de una “estabilización” y un “despertar de la demanda”, de acuerdo con el director general de ST.

Pese a esta reactivación, algunos consultores inmobiliarios han alertado también de las consecuencias que tendrán en el mercado algunas de las políticas del consistorio de Madrid, dirigido por Manuela Carmena.

El director general de Knight Frank, Alberto Prieto, ha exigido que no prime “la ideología frente al criterio práctico de las cosas”, mientras que el vicepresidente de CBRE, Javier Kindelan, ha pedido “responsabilidad” a los consistorios.

Más duro ha sido el consejero delegado de Irea, Mikel Echevarren, quien ha señalado que ciertas políticas del Ayuntamiento de Madrid son “irresponsables” y “suenan más a trostkista que a la amabilidad de las puertas abiertas”.

En cualquier caso, la construcción parece clave en el corto plazo. Se necesita vivienda en venta para que no se colapse el mercado y los precios se disparen por falta de oferta, aunque volver a construir después de una burbuja con consecuencias tan ominosas como las vividas no sea nada fácil. Pero ni tanto ni tan calvo.