España concentrará este año un récord histórico de más de 2.000 millones de inversión en inmuebles hoteleros. Y la capital se ha convertido en una de las grandes plazas en la que fondos de inversión y cadenas hoteleras quieren estar. Los expertos ya detectan un calentamiento del mercado y temen por la rentabilidad futura de algunas inversiones.

La inversión inmobiliaria en España se paró con la crisis y colapsó con la primera recesión. Pero ahora, desde la nada, ha vuelto a renacer para marcar nuevos máximos históricos. El interés por invertir en el parque inmobiliario español vuelve a estar en niveles de récord y los activos hoteleros son uno de los grandes dinamizadores de este mercado.

España este año marcará un nuevo máximo histórico en inversión inmobiliaria hotelera, con operaciones por 2.000 millones de euros

España ha recuperado su sitio en la pantalla del radar de los fondos internacionales (y también de los inversores patrios). Y con un escenario de enorme liquidez en el mercado, tipos de interés en mínimos, un parque inmobiliario en el que aún hay oportunidades a buen precio (cada vez menos) y un turismo como el nuestro que ha demostrado ser más resistente –que no inmune- a la crisis, la inversión inmobiliaria se dispone a cerrar un 2015 extraordinariamente activo.

La secuencia que relata un consultor especializado en transacciones hoteleras es la siguiente: hace tres años los fondos de inversión oportunistas (sí, los fondos buitre) pusieron el foco el mercado español para quedarse con activos a precio de derribo de propietarios con el agua al cuello; hace dos años fondos internacionales se lanzaron a por carteras de deuda y de préstamos fallidos –para gestionar los créditos o para quedarse con los activos si se podía-; y desde hace año y medio España es destino común para todo tipo de fondos inmobiliarios –no sólo de los que gorjean- con operaciones con la vista puesta en el medio y el largo plazo y que buscan obtener rentabilidad con la explotación del establecimiento durante años.

Centro Canalejas, donde se ubicará en primer hotel Four Seasons de Madrid. FOTO: OHL.

Y el interés de los fondos extranjeros se ve secundado por la agitación generada en el mercado por las socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria, un tipo de vehículo inversor que disfruta de ventajas fiscales). [Ver información adjunta]. El resultado: un 2015 de récord en inversión inmobiliaria hotelera.

Según datos de la asesoría de inversión Irea, España concentró inversiones hoteleras por 1.237 millones de euros hasta septiembre, un 54% más que en el año anterior. Y los últimos datos oficiales de la consultora inmobiliaria CBRE apuntan en el mismo sentido, con inversiones en el inmobiliario hotelero por importe de 1.100 millones hasta julio, con un incremento del 63% interanual. Millón arriba, millón abajo, por los diferentes criterios para incorporar o no algunas operaciones en la cuenta, la tendencia al alza es clara.

Y, de hecho, fuentes tanto de Irea como de CBRE confirman a SABEMOS que las inversiones hoteleras se situarán en el entorno de los 2.000 millones de euros, con lo que se marcaría un nuevo máximo, superando el récord de en torno a 1.800 millones que se marcó en ese 2006 de antes de la crisis y previo a que estallara la burbuja inmobiliaria en que se había embarcado España. La recuperación del interés inversor es evidente, y se demuestra no con palabras, sino con el talonario.

Plaza mayor para inversores

En este aparente nuevo boom del ladrillo hotelero, Madrid vuelve a tener un papel protagonista. Lo tiene en lo cuantitativo: probablemente cerrará el año con transacciones por importe en torno a los 300 millones de euros, según las estimaciones de la consultora Aguirre Newman, y que otras fuentes del mercado apuntan a que aún puede dar tiempo a que sea aún mayor y situarse más cerca de los 400 millones. Se verá. Entre 300 y 400 millones, frente a los 190 millones del año pasado y el cero absoluto del anterior (ninguna operación de compraventa se realizó en 2013 en la capital).

Madrid vuelve a ser protagonista tras tocar fondo durante la crisis. Sus hoteles perdieron un tercio de sus ingresos por habitación desde 2007, este año crecerán un 10%

Y, sobre todo, el rol protagónico la capital lo está asumiendo en la faceta más vaporosa como la centralidad cualitativa en el mercado hotelero. Operaciones sonadas con actores de renombre, cadenas internacionales buscando hueco en el Foro, grupos nacionales ganando presencia o incluso estrenándose en la plaza, y con las firmas de gran lujo de todo el mundo a la caza de oportunidades (aunque el interés no es exclusivo del segmento más exclusivo).

El grupo Barceló no tenía presencia en Madrid y desde principios de año ha anunciado tres incorporaciones (el antiguo Hesperia Emperatriz, un establecimiento para la nueva Plaza de España, y un tercer proyecto en el eje de la Castellana; en total, dos cinco estrellas y un cuatro estrellas superior). Be Live, la cadena del grupo Globalia, sumó a principios de año su primer hotel en Madrid a pocos metros de la Gran Vía y busca otras localizaciones. BlueBay, la antigua cadena de Marsans ahora en manos del empresario Jamal Satli Iglesias, se quedó con la gestión del clásico hotel Miguel Ángel. El grupo turístico Gowaii se estrenó en el negocio hotelero con la incorporación del antiguo Husa Chamartín. El portugués grupo Pestana se adjudicó la gestión del futuro hotel de lujo que se ubicará en la Plaza Mayor.

Y Meliá y NH, dos de las grandes cadenas de la capital con decenas de hoteles cada una, no descartan seguir creciendo, pero ahora parecen centradas en elevar la categoría de algunos de los establecimientos de su actual cartera madrileña. Inversiones millonarias mediante, Meliá convertirá uno de sus hoteles Tryp en un nuevo Gran Meliá de cinco estrellas cerca del Teatro Real y NH sigue con la renovación de varios de sus establecimientos y en los próximos meses contará con tres locales de la exclusiva marca NH Collection en la ciudad.

La capital sale del pozo

El interés de las cadenas, tanto nacionales como internacionales, por tomar posiciones en Madrid parece claro. Y eso se convierte en polo de atracción de inversiones inmobiliarias. ¿Por qué tanto interés? “Madrid tocó fondo, realmente llegó al suelo. Y al llegar al suelo es cuando aparecen las oportunidades de negocio. Y ahora el apetito inversor por Madrid es enorme”, sostiene Miguel Vázquez, socio director del área de Hoteles de Irea. “Madrid siempre ha sido una plaza interesante, con grandes atributos (bien comunicada, con segmento de ocio y de negocio…). Pero no salían los números: en Madrid te podías alojar en los cuatro estrellas de diseño por 80 euros la noche”, advierte.

La oferta de gran lujo es casi inexistente en Madrid. La llegada de Four Seasons a la operación Canalejas y la compra del Ritz han supuesto un efecto llamada para cadenas y fondos internacionales

Y es que Madrid, por su mayor dependencia del viajero de negocios, sufrió durante la crisis una caída del número de visitantes y un auténtico zarpazo a la rentabilidad de sus establecimientos. Entre 2007 y 2014 los hoteles de Madrid vieron cómo se desplomaba un 32% su ingreso medio por habitación disponible (conocido como RevPar, un parámetro clave para calibrar la rentabilidad en el sector), y este año crecerá en el entorno del 10%. Y las previsiones de las consultoras y de las propias compañías hoteleras es que el RevPar de los hoteles madrileños sigan creciendo a buen ritmo los próximos dos o tres años.

“Barcelona nunca ha dejado de ser un buen sitio en que invertir, pero Madrid tiene un potencial de crecimiento que Barcelona ya no tiene”, explica Miguel Casas, director de la división de Hoteles de la consultora CBRE. Barcelona ha mantenido más o menos estable su RevPar durante la crisis, mientras que Madrid se desbarrancaba. “A Madrid le quedan unos 25 euros de crecimiento potencial hasta llegar a la tarifa tope que puede pedir a los clientes, y a Barcelona ahora apenas le quedarían 10 euros. Y ese potencial de Madrid atrae inversiones, porque la gente quiere invertir donde existe recorrido de mejora”.

El desembarco del gran lujo

La planta hotelera de Madrid la integran 271 establecimientos, un 15% por encima que al inicio de la crisis, pero se ha mantenido más o menos estable en el último trienio, según los datos que maneja Aguirre Newman.

La oferta hotelera de la capital está muy centrada en el segmento de las tres y las cuatro estrellas, concentrando más del 80% del inventario total. Mientras que la planta de cinco estrellas es apenas de un 8% del total y la oferta de gran lujo es prácticamente inexistente. El Palace, el Ritz… son los únicos intentos capitalinos de la hotelería más exclusiva, pero muy alejados de los cánones de excelencia de los verdaderos hoteles de gran lujo y, también, muy lejos de las tarifas que cobran éstos.

Pero la incomparecencia de Madrid en la batalla por captar al turista de gran lujo va a terminar. Y el proyecto Canalejas que promueve OHL en pleno centro de la capital –con sus vaivenes y sus modificaciones- ha sido el canalizador. Los planes de la compañía de los Villar Mir pasan por plantar a pocos metros de la Puerta de Sol un complejo con un centro comercial, las viviendas más caras de la capital y el primer hotel (verdaderamente) de gran lujo de la ciudad, que estará operado por la cadena Four Seasons.

Mandarin y el grupo Olayan compraron el Ritz por 130 millones de euros. FOTO: Flickr / Rodney

La llegada de Four Seasons ha provocado un efecto llamada, y Madrid vuelve a estar en el foco de inversores y de cadenas”, apunta Miguel Vázquez, de Irea. “En Madrid el segmento de cinco estrellas gran lujo casi no existía y, en general, faltaban operadores internacionales en todas las categorías. Ahora muchas cadenas internacionales quieren estar en Madrid, y esta presión por entrar motiva a los operadores inmobiliarios para invertir”, resume.

En París la tarifa media de los hoteles de lujo es de 750 euros/noche. En Madrid, menos de la mitad. Los expertos auguran que la llegada de Four Seasons y Mandarin la elevarán hasta los 400 o 450 euros. Así ya empiezan a salir las cuentas.

Al anuncio de la llegada de Four Seasons a Canalejas le ha seguido la compra del clásico hotel Ritz por parte del grupo árabe Olayan y la cadena Mandarin por 130 millones de euros, a los que se sumarán otros 45 millones en la reforma para reconvertir el establecimiento en un nuevo gran lujo. Suma y sigue.

Y otros grupos hoteleros extranjeros buscan oportunidades en este segmento. Fuentes del mercado confirman a SABEMOS que entre las cadenas interesadas en encontrar una localización en Madrid se encontrarían las exclusivas Fairmont -que también estuvo, junto a la propia Four Seasons, entre los candidatos a hacerse con el Ritz-, también Rosewood y que Hyatt prepararía su regreso a la ciudad tras abandonar la gestión del Villa Magna en 2009.

Entre las localizaciones posibles para los nuevos actores de gran lujo se sitúan el propio Villa Magna –aunque se complica por la reforma integral ya realizada por los dueños- y, muy singularmente, la sede histórica de Caja Madrid, ubicada entre la Puerta del Sol y el Teatro Real, y para la que ya se ha iniciado el proceso de venta. En cualquier caso, los expertos advierten de que en un mercado como el madrileño la capacidad de hoteles de gran lujo no es infinita, y que no debería superar los cuatro establecimientos en toda la ciudad.

Riesgo de burbuja

Aún cuesta que salgan las cuentas en la capital. En Madrid las tarifas medias de los hoteles de lujo se sitúan entre los 300 y los 320 euros por noche, cuando, por ejemplo, en París escalan hasta los 750 euros. “Las llegadas a Madrid de Four Seasons, de Mandarin y de otras marcas que buscan hueco harán que el precio de los hoteles de lujo escale hasta los 400 o 450 euros la noche. Y con estos números ya empiezan a tener sentido algunas operaciones”, dice Miguel Vázquez.

“Hay demasiada concentración de demanda en el segmento del lujo y sólo en Madrid y Barcelona. ASí es como se producen las burbujas”, advierten desde la patronal hotelera

Sin embargo, el propio asesor de Irea admite que empieza a detectarse “cierto calentamiento” del mercado. “Algunos procesos se gestionan como en la época del boom. Con muchos actores interesados en presentar una oferta, lo que hace que los precios estén subiendo”. Y es que la operación de compra del Ritz, sumada el importe de la adquisición y el de la reforma prevista, supone el pago de en torno a 1,1 millones por habitación. Un precio que para algunos actores del sector es una forma de acercar Madrid a las valoraciones que se hacen en otros países europeos (en París se han registrado algunas operaciones de 2 millones por habitación) y que para otros es un importe disparatado y que hace difícil la rentabilidad futura de la operación (precisamente por el enorme desfase entre las tarifas de Madrid y, por ejemplo, las de París).

“Los fondos de inversión que están tomando las decisiones de compra desde Londres o Singapur no ven nada fuera de Madrid o Barcelona. Y, como son los únicos mercados que les suena, sólo pretenden invertir allí, aunque sea mucho más rentable hacerlo en inmuebles en las islas, en Levante, en la Costa del Sol”, explica Ramón Estalella, secretario general de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (Cehat).

“Y, además, son pocos los inversores extranjeros que piensan en entrar en el segmento medio o medio bajo, sólo les interesa el segmento alto o el gran lujo. Hay demasiada concentración en un solo segmento del mercado y en sólo dos ciudades. Así es como se producen las burbujas”, avisa el ejecutivo de la patronal hotelera. “Los fondos van a perder dinero con algunas operaciones por sólo querer activos prime y del segmento del gran lujo. Van a perder dinero, pero muy elegantemente”.

 

socimis, al calor de las ventajas fiscalesLas socimi son un vehículo relativamente nuevo de inversión –relativamente porque ya existen desde 2009, aunque es ahora cuando han empezado a cotizar en bolsa- que están obligadas a ejecutar el 80% de sus inversiones en activos inmobiliarios que han de estar destinados al alquiler.Y estas firmas, que deben cotizar en el mercado continuo o en el mercado alternativo bursátil y además están obligadas a destinar gran parte de sus resultados a dividendos, disfrutan de un régimen fiscal especial (especial y favorable).

Pueden quedar exentas de pagar el impuesto de sociedades si sus socios tienen participaciones inferiores al 5% en su capital o si los que superan ese umbral tributan por sus dividendos a un tipo superior al 10% (los residentes en España lo hacen). Si no cumplen estos requisitos, el tipo del impuesto de sociedades que se le aplica a estas firmas es del 19% (tras la reforma fiscal, el tipo general aplicable a las empresas es del 28% este año y pasará al 25% en 2016).

Las socimi hoteleras (BAY –la unión de Hispania y Barceló-, Obsido… ) pueden servir para canalizar de manera organizada la muy dispersa inversión hotelera, que hasta ahora parecía reservada sólo para los grandes grupos inmobiliarios o los grandes fondos, y no para los pequeños inversores. Las socimi tienen que cotizar en bolsa, lo que abre la puerta a cualquier inversor.

Y en un mercado hotelero tan atomizado como el español las oportunidades para propietarios y para inversores parecen evidentes: en España, frente a la concentración de EEUU u otros mercados europeos, sólo un 37% de los establecimientos están gestionados por cadenas y el 63% está en manos de particulares o microgrupos independientes con dos o tres hoteles. En paralelo, las compañías españolas aún mantienen en propiedad los inmuebles de un porcentaje de sus establecimientos muy superior al que tienen sus competidores internacionales. Y las socimi quieren solucionarlo.