Unos tantos y otros tan poco. Mientras los precios de la vivienda acumulan un desplome del 57% desde el punto álgido del boom hasta el día de hoy, el mercado inmobiliario de lujo empieza a remontar el vuelo tras un descenso ostensiblemente menor que la media. Todo porque los ciudadanos son más pobres pero los ricos no han dejado de ser ricos.

Es más, el número de grandes fortunas, aquellas valoradas en más de 1 millón de dólares, ha crecido un 40% desde el año 2008. Será que los ricos están hechos a prueba de crisis.

El mercado inmobiliario ha reflejado esta polarización entre pobres y ricos, de manera que las propiedades más caras han tardado mucho más tiempo en bajar de valor y se han recuperado mucho antes, mientras que los pisos más baratos, pagados a precio de oro durante los años de la burbuja, se han desplomado y lo tienen complicado para encontrar comprador.

El precio de la vivienda ha caído en torno al 57% de media

De media, la vivienda ha caído en torno al 57%, según lo que ha podido constatar el grupo Tecnocasa en su operativa diaria. Pero todo depende de la zona; en este sentido, las más castigadas han sido las que resultaban más baratas, las áreas metropolitanas junto a las grandes ciudades, como confirma el director del departamento de análisis e informes de esta inmobiliaria, Lázaro Cubero.

Durante el boom inmobiliario los consumidores con los presupuestos más reducidos tuvieron que renunciar a la posibilidad de vivir en el centro de la ciudad y acabaron por irse cada vez más lejos para poder permitirse una hipoteca que tampoco dejaba de ser excesiva. Así se llegó a considerar que Seseña, en el límite nororiental de Toledo, estaba en los alrededores de Madrid.

Pero la caída de precios no ha sido igual en el caso de las viviendas más caras: un estudio de la inmobiliaria de lujo Knight Frank ha detectado en Madrid una subida de este tipo de casas del 5,2%, después de haber registrado un descenso del 22% desde el inicio de la crisis. Unas cifras que se sitúan bien por debajo del 57% de caída generalizada en el sector.

Un mercado a dos velocidades

Por supuesto que los precios de las viviendas de lujo han bajado. Lo que pasa es que no ha sido para tanto.

“Hay propiedades en España, en diferentes áreas, donde los precios han bajado en una proporción enorme, la mitad o más de la mitad del precio, y probablemente no hay todavía un comprador para esas viviendas. Pero en las casas del segmento alto hemos visto que el mercado se ha reactivado más deprisa y que los precios han sufrido menos”, asegura uno de los socios fundadores de la inmobiliaria de lujo Lucas Fox, Stijn Teeuwen.

Según Teeuwen, algunas zonas han resistido especialmente bien, como Ibiza, una zona que ha ganado popularidad en los últimos 8 años. También han sufrido menos los precios de algunas propiedades de lujo en el entorno de Marbella, añade, aunque reconoce que sí se ha producido una “corrección” que en algunos casos ha sido notable, como en las dos grandes ciudades de España, Madrid y Barcelona, con depreciaciones en torno al 30%.

 

Foto: Flickr – Daniel Lobo

Sin embargo, no hay que alejarse mucho de los barrios bien de las capitales más cotizadas para apreciar una realidad bien distinta. Basta con acudir a la periferia.

Vista Alegre es un barrio del distrito madrileño de Carabanchel. Es una zona obrera, con inmigración, donde los mileuristas son una especie en extinción y no precisamente porque los vecinos cobren más; es el reino del salario mínimo y del paro de larga duración, uno de los enclaves de España donde la crisis se ha sentido con mayor severidad, como lo define un franquiciado de Tecnocasa en el barrio, Sergio Campos. “El típico barrio de la zona sur de Madrid”, zanja.

En el barrio hay muchos bloques que se levantaron durante el boom del ladrillo, la mayoría de ellos para viviendas de protección oficial (VPO), según este trabajador. Se trata de pisos de 3 dormitorios, de entre 75-80 metros cuadrados de superficie, construidos al calor de la burbuja.

Los precios han bajado “muchísimo” en Vista Alegre; en general, calcula, en la periferia meridional de la capital como Vallecas, Villaverde, Moratalaz y Carabanchel se ha producido una caída de hasta el 65% desde el pico que vivió el sector inmobiliario en 2006.

En ese momento había demanda de casas: la gente tenía trabajo y los bancos regalaban hipotecas. Los precios subieron como consecuencia de esta sobrexcitación en el mercado -al que no se compraba una casa se le trataba de tonto o de loco-, así que los que tenían menos recursos tuvieron que alejarse del centro de las ciudades y acudir a la periferia, como Carabanchel.

Yebes (Guadalajara) tiene un stock de viviendas nuevas vacías del 40%

Esa misma lógica es la que empujó a algunos compradores a la provincia de Guadalajara, a municipios como Yebes, con una estación en la que paran trenes de alta velocidad -que en raras ocasiones reciben más de una decena de viajeros- y con un stock de viviendas nuevas sin inquilinos del 40%, de acuerdo con un informe de la sociedad de tasación Tinsa.

En la relación de viviendas construidas desde 2008 que todavía están sin vender también destaca el caso de Cuenca, con un 70% de la obra nueva sin nadie que la compre.

Estos pisos encallados a la espera de comprador poco tienen que ver con el tiempo que permanecen las propiedades de lujo en venta: en Madrid, de acuerdo con Knight Frank, las casas de alto standing se venden en un periodo de entre 3 y 6 meses, frente a los 12 meses que tardaban en colocarse en 2014.

Ricos

Al contrario de lo que se podría pensar, la demanda ha seguido existiendo en el mercado inmobiliario premium aunque “obviamente” se haya reducido, como explica Stijn Teeuwen desde Lucas Fox.

La crisis también la han notado los ricos en sus casas, pero los precios de las viviendas han descendido en menor medida.

“Ha pasado lo que era lógico: los dueños de las propiedades de lujo tenían más recursos, más recursos financieros, así que dependían menos de los salarios que la media. Por eso los precios bajaron más tarde, porque ellos no tenían que vender”, comenta Teeuwen.

Los precios de las viviendas de lujo bajaron más tarde porque los ricos tenían otros recursos y no necesitaban vender sus casas

Esta circunstancia, la de los acaudalados con unos importantes ahorros e inversiones que no necesitan deshacerse de sus mansiones, se ha apreciado especialmente en las grandes ciudades, dice el fundador de Lucas Fox. Es más: las rentas altas están volviendo a comprar propiedades premium en estas zonas porque “los ricos locales creen que ahora es el mejor momento”.

Teeuwen también está apreciando que el mercado inmobiliario de lujo ha comenzado ya su nuevo despegue, así que la crisis de los ricos llegó más tarde, fue más leve y se ha ido antes.

Pese a la brevedad de los problemas económicos en el segmento alto, el mercado inmobiliario sí ha pasado por malos momentos, en parte por una ley elemental del real estate y de la Física: las casas no se pueden exportar, así que los promotores no tienen la oportunidad de acudir a la internacionalización, una solución que ha ayudado a empresas de toda España a paliar el descenso del consumo interno.

No obstante, los vendedores de propiedades de lujo han conseguido sortear esta restricción tan lógica gracias a los inversores internacionales. De hecho, Lucas Fox reconoce en un estudio que el 90% de sus operaciones en Barcelona durante 2014 se completaron con compradores extranjeros, en algunos casos para obtener el “golden visa”, el “visado de oro” que permite acceder a la ciudadanía española si se gasta más de medio millón de euros en bienes inmuebles.

Pobres

En el caso de Vista Alegre, los únicos extranjeros que en algún momento llegaron a estar interesados por el mercado inmobiliario fueron los inmigrantes que vivían y trabajaban en el barrio. Hoy no quedan tantos, indica Sergio Campos, ya que muchos se han visto forzados a retornar a sus países de origen como consecuencia del desempleo galopante que todavía asuela España.

Los que se han quedado y los que siempre estuvieron en Carabanchel se encuentran en situaciones precarias, acechados por las malas condiciones laborales. En muchos casos, también, atados a hipotecas demenciales.

Las hipotecas que se firmaron de 2005 a 2007 “son gigantes, son enormes”, dice Sergio Campos, y sus titulares lo tienen difícil para deshacerse de ellas.

“Las hipotecas firmadas entre 2005 y 2007 son gigantes, enormes”

“Esa gente no puede vender, no está en el mercado, no existe para el mercado inmobiliario español, porque a lo mejor esa vivienda está gravada con una hipoteca de 240.000 euros cuando la casa vale 80.000 euros. No es asumible esa diferencia para un barrio obrero como Carabanchel”, advierte.

Los titulares no están dispuestos a admitir esas pérdidas, a excepción de casos puntuales como una separación, en la que los cónyuges se ven forzados a deshacerse del inmueble y repartirse los quebrantos.

Sin embargo, la mayor parte de las veces, los vendedores se encuentran a la espera de que su piso se revalorice, algo que no siempre sucede.

“Al haber una oferta muy importante en la que el cliente puede seleccionar el producto, el comprador descarta las zonas con menos servicios, los pisos que no tienen ascensor, los que son muy interiores, los que no tienen balcón… Esos han sido los perdedores de la crisis”, subraya el vendedor de Tecnocasa. Y de ese tipo hay muchos en Vista Alegre.

El porcentaje de personas que buscan un piso de 4 habitaciones es del 10%, según los datos de los que dispone Lázaro Cubero, de Tecnocasa. Sin embargo, los que acaban por comprar son un 20% del total. Esto quiere decir que, aunque los demandantes de vivienda acudan al mercado con un presupuesto que consideran ajustado para una propiedad de 3 habitaciones, los bajos precios les permiten hacerse con uno de 4 habitaciones.

“En el año 2007 era todo lo contrario: si tú querías un piso de 3 habitaciones, cuando ibas al mercado te dabas cuenta de que no podías y comprabas uno de 2”, compara Cubero.

“Si antes de la crisis había 1.000 compradores, ahora hay 100”

Ese es otro factor por el que los pisos tardan en subir en las zonas de la periferia: ahora, los afortunados que se pueden permitir una casa acceden a propiedades mejores por el mismo precio, con lo que los barrios más alejados y los pisos más pequeños se quedan atrás.

“Mientras que en otra época se vendía todo, ahora cuesta más”, confirma Sergio Campos. “Antes era un mercado más especulativo y ahora es un mercado más selecto a la hora de darle salida al producto. El que hoy vende es porque quiere vender de manera efectiva, aunque ponga un precio un poco elevado”.

El vendedor, avaro él, no saca su propiedad al mercado hasta que los precios se recuperan. Pero en el otro lado del cuadrilátero tampoco hay mucha actividad: “Los especuladores e inversores desaparecieron completamente del mercado, por eso hemos visto que de 1.000 compradores se han quedado 100”, cuenta Campos.

Son malos tiempos para vender casas de pobres, pero comprarse un casoplón siempre es rentable.

 

Foto principal: Flickr – Álvaro Ibáñez