El aumento de la compraventa de pisos de bancos o de fondos de inversión (con la aplicación de fuertes descuentos en precio) está disparando el número de casos de compradores a los que las haciendas autonómicas remiten posteriormente revisiones complementarias por no tributar por lo que las CCAA consideran el precio real.

La recuperación incipiente del mercado inmobiliario en España es un hecho. Aunque se procede de cifras históricamente bajas, la cifra de transacciones de viviendas se incrementó cerca de un 25% en 2014, alcanzando las 365.594 operaciones, frente a las 300.568 de un año antes. Y es que tras una caída acumulada del 42% en los precios, ésta parece haber tocado suelo y desde finales del pasado ejercicio y durante este mes se están registrando subidas de precio, lo que sería un indicio de la recuperación del mercado inmobiliario en España tras siete años de caídas prácticamente ininterrumpidas.

Las viviendas acumulan fuertes caídas de precios desde sus máximos, y a ello ha colaborado en parte los inversores institucionales: bancos, Sareb, fondos de activos bancarios (FAB)… que han sacado al mercado decenas de miles de inmuebles por toda España, estimulando de esta forma la recuperación de las operaciones de compraventa (ver gráfico inferior).

Estos chollos, sin embargo, están mostrando un efecto secundario inesperado y negativo para cientos de afectados: las comunidades autónomas están remitiendo a muchos de estos compradores declaraciones complementarias para que paguen una cantidad mayor de lo previsto en el Impuesto de Transacciones Patrimoniales (ITP). Son tantos que incluso el Defensor del Pueblo Andaluz emitió en su momento una queja de oficio e incluso algunos afectados ya se han organizado en varias plataformas y en foros de consumidores, según ha podido comprobar SABEMOS.

No coincide el valor real del catastro con el valor real de la compraventa

El caso de Javier González, un afectado agrupado en la Plataforma de Afectados por las Revisiones Complementarias (PARC), es paradigmático: “Ayer recibí una carta de comunicación de inicio del procedimiento de comprobación de valores, por parte de la Conselleria de Hacienda de la Generalitat Valenciana. Compré en marzo de 2014 una vivienda de 40 años por 50.000 euros, pagué en su día el ITP (5.000 euros), la plusvalia municipal, y todo lo que habia que pagar… y cuál es mi sorpresa que ahora mi vivienda, que en su día tenía un valor catastral de 61.887 euros, según la Conselleria ahora tiene un valor catastral de 98.400 euros, que es el resultado de multiplicar los 61.887 por un coeficiente de 1.59. Y me piden 4.840 euros por 5%, en total 5.084 euros. ¿Qué puedo hacer? Éste para mi no es ni más ni menos que afán recaudatorio”, explica.

Es decir, que un cliente adquiere una vivienda por un precio de 100.000 euros, por ejemplo. Pero si en los registros del catastro de la Hacienda autonómica el valor real del inmueble consta como de 150.000 euros, entonces ésta obligará al contribuyente a pagar en el ITP como si el precio de la operación hubiera sido al valor real contemplado por la administración.

Tal como explica Alejandro Puyo, director del gabinete de estudios de la Asociación de Asesores Fiscales (AEDAF), “cuando compras una vivienda ésta puede estar sujeta al pago de IVA o al pago del ITP. Si está sujeto a este último, lo normal es que tengas que escriturar el piso por un valor que te da la propia comunidad autónoma, una valoración catastral. Si escrituras por menos porque la compraventa ha tenido un fuerte descuento, nadie te lo impide; pero lo que dicen las haciendas autonómicas es que se puede vender por debajo de su valor real, pero ante Hacienda se tributará en función del valor real”, desarrolla.

Como si fuera un pago en B

El origen del problema está en cómo las distintas haciendas regionales comprueban los pagos de impuestos y las operaciones. En esencia, los equipos de recaudación e inspección comprueban si una operación se ha realizado a precio de mercado en función de si tal o cual vivienda está en un determinado barrio o localidad. Si la operación se ha realizado por debajo del precio real estimado por las autoridades, entonces el sistema aplica un trámite administrativo equivalente a considerar que el comprador ha pagado una parte en dinero B.

“Los valores catastrales suelen ser razonables de media, pero otra cosa es que estas comprobaciones se hagan en condiciones. Sentado en un despacho, un técnico de Hacienda puede tener la información de que un piso en la calle Goya vale X y puede ser razonable, pero también puede ser objeto de discusión. Comprar un piso con mucha rebaja puede ser un chollo, pero el ITP, con independencia de la escritura, se cobra como está estimado”, recalca Puyo.

Un negocio creciente

Son tantos los casos que han aparecido despachos de bufetes y asesores fiscales especializados en el recurso de las llamadas “liquidaciones complementarias” en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Uno de estos despachos, ITE España, explica de forma esquemática en su web las dos estrategias que pueden llevar a cabo los contribuyentes a los que les haya llegado una de estas revisiones extemporáneas. La primera es acudir al contencioso administrativo con una tasación alternativa de la vivienda, con el fin de convencer a la administración de que el precio real es uno y no otro.

La otra opción pasaría por solicitar una tasación pericial contradictoria a la propia Agencia Tributaria, a la vez que se pide la suspensión del periodo recaudatorio. La opinión de éste puede o bien ser estimada o bien necesitar la opinión de un segundo perito, pero determinaría a ojos de Hacienda un nuevo precio real en cualquier caso. 

FOTO: SAREB