Barceló e Hispania lanzaron la primera socimi hotelera de España, y ahora le sigue Obsido con su propio vehículo inversor. Otros grupos ultiman la creación de sus propias firmas para invertir en inmuebles hoteleros.

“Estamos encantados de ser la primera hotelera de la España que lanza una socimi y, a la vez, encantados de ser la primera socimi exclusivamente hotelera. Aunque estamos seguros de que otros nos imitarán”, decía hace unas semanas Simón Pedro Barceló, copresidente de Barceló Corporación. El grupo hotelero mallorquín ha lanzado junto a Hispania –la que muchos conocen como la socimi de George Soros- la primera socimi hotelera española con el nombre de BAY. Y como anticipaba el directivo, algunos ya han empezado a imitarles. Y otros vendrán después.

El grupo hotelero Obsido ha constituido su propia socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria, un tipo de vehículo inversor que disfruta de ventajas fiscales) en la que ha incorporado los dos hoteles en propiedad que tiene en la Costa del Sol, valorado en 22 millones de euros. Tanto BAY como Obsido Socimi empezarán a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), pero los planes de la firma de Barceló e Hispania son dar el salto a medio plazo al mercado continuo.

Fuentes del mercado explican que otros grupos hoteleros nacionales estarían ya negociando activamente la constitución de sus propias socimi de la mano de socios inmobiliarios, y que pequeñas cadenas u hoteles independientes pretenden incorporarse a las nuevas sociedades. De hecho, desde Armabex, la firma que ha actuado como asesor registrado en la constitución de Obsido Socimi, se apunta que la creación de una tercera socimi hotelera es inminente.

La primera en entrar en el mercado

La nueva socimi BAY está controlada inicialmente en un 81,5% por Hispania, pero Barceló puede voluntariamente elevar su actual participación del 19,5% hasta el 35% en un primer paso e incluso alcanzar el 49% en próximas ampliaciones de capital. Barceló ha aportado a la sociedad 11 hoteles (con algo menos de 4.000 habitaciones) y un centro comercial, aunque previsiblemente cederá otros cinco establecimientos hoteleros más (con otras 2.100 habitaciones adicionales) y un segundo centro comercial.

Una vez que se completen estas aportaciones, el valor del portfolio de activos de BAY alcanzará los 421 millones de euros y contará con unas 6.000 habitaciones. Los planes de la firma son duplicar su tamaño y alcanzar las 12.000 habitaciones y activos por valor de 1.000 millones de euros. BAY negocia ya con otros grupos hoteleros la adquisición de otros hoteles que se incorporen al portfolio de la socimi. “Va a ser un éxito”, decía Simón Pedro Barceló “Será un proyecto seguido y copiado por otros grupos hoteleros e inmobiliarios en este país”.

Las ventajas fiscales que buscan los inversores

Las socimi son un vehículo de inversión que están obligadas a ejecutar el 80% de sus inversiones en activos inmobiliarios que han de estar destinados al alquiler. Y estas firmas, que deben cotizar en el mercado continuo o en el mercado alternativo bursátil y además están obligadas a destinar gran parte de sus resultados a dividendos, disfrutan de un régimen fiscal especial (especial y favorable).

Y es que pueden quedar exentas de pagar el impuesto de sociedades si sus socios tienen participaciones inferiores al 5% en su capital o si los que superan ese umbral tributan por sus dividendos a un tipo superior al 10% (los residentes en España lo hacen). Si no cumplen estos requisitos, el tipo del impuesto de sociedades que se le aplica a estas firmas es del 19% (tras la reforma fiscal, el tipo general aplicable a las empresas es del 28% este año y pasará al 25% en 2016).

Las socimi hoteleras pueden servir para canalizar de manera organizada la muy dispersa inversión hotelera, que hasta ahora parecía reservada sólo para los grandes grupos inmobiliarios o los grandes fondos, y no para los pequeños inversores. Las socimi tienen que cotizar en bolsa, lo que abre la puerta a cualquier inversor.

Y en un mercado hotelero tan atomizado como el español las oportunidades para propietarios y para inversores parecen evidentes: en España, frente a la concentración de EEUU u otros mercados europeos, sólo un 37% de los establecimientos están gestionados por cadenas y el 63% está en manos de particulares o microgrupos independientes con dos o tres hoteles. En paralelo, las compañías españolas aún mantienen en propiedad los inmuebles de un porcentaje de sus establecimientos muy superior al que tienen sus competidores internacionales. Y las socimi quieren ser la vía en que los propietarios den salida a este inmovilizado y ofrecer la oportunidad de rentabilizarlo mediante el alquiler.