Las dos firmas han lanzado la primera socimi hotelera de España y aspiran ya a duplicar la inversión con que nace, hasta los 1.000 millones en activos, y también su tamaño, hasta las 12.000 habitaciones.

Hace ahora un mes, el grupo turístico Barceló e Hispania (la que casi todos conocen como la socimi de George Soros) cerraron el acuerdo para constituir la primera socimi hotelera de España, con el nombre de BAY. Los planes ya se conocían, e incluso los detalles con más o menos precisión ya eran públicos, pero aunque hace sólo un mes se firmó el acuerdo y nació formalmente el nuevo vehículo de inversión, el objetivo pasa ya por crecer, y mucho, en los próximos años.

La nueva socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria, un tipo de vehículo inversor que disfruta de ventajas fiscales) está controlada inicialmente en un 81,5% por Hispania, pero Barceló puede voluntariamente elevar su actual participación del 19,5% hasta el 35% en un primer paso e incluso alcanzar el 49% en próximas ampliaciones de capital.

Barceló ha aportado a la sociedad 11 hoteles (con algo menos de 4.000 habitaciones) y un centro comercial, aunque previsiblemente cederá otros cinco establecimientos hoteleros más (con otras 2.100 habitaciones adicionales) y un segundo centro comercial. Barceló mantendrá la explotación de todos los establecimientos durante los próximos 15 años. Hispania compromete una inversión si se cierran todas las operaciones de 339 millones de euros (151 millones en efectivo, el resto será deuda).

De 420 a 1.000 millones

Una vez que se completen estas aportaciones, el valor del portfolio de activos de BAY alcanzará los 421 millones de euros y contará con unas 6.000 habitaciones. “Vamos a seguir creciendo. Nuestro objetivo es alcanzar las 12.000 habitaciones y tener activos por valor de 1.000 millones de euros”, explica Javier Arús, director de la división hotelera de Azora (la gestora de la socimi Hispania).

“Sólo vamos a crecer en España, centrándonos en las zonas vacacionales con una base de turistas diversificada”, apunta Arús, que participó ayer en una jornada sobre inversión inmobiliaria hotelera organizada por la patronal hotelera Cehat y Garrigues. De momento, con los hoteles aportados por Barceló, BAY tiene presencia en Canarias, Baleares y Andalucía.

BAY negocia ya con otros grupos hoteleros la adquisición de otros hoteles que se incorporen al portfolio de la socimi, según reveló Arús. Unos establecimientos que no estarían operados por Barceló una vez incorporados, sino que estarían explotados por otras marcas. Aunque los planes pasan por volcarse en el negocio de turismo vacacional, la firma no descarta incorporar algunos activos propios del segmento urbano.

“Va a ser un éxito. Será un proyecto seguido y copiado por otros grupos hoteleros e inmobiliarios en este país”, apuntaba hace unas semanas Simón Pedro Barceló, copresidente del grupo Barceló, sobre la nueva socimi en una conversación con medios de comunicación. “Estamos encantados de ser la primera hotelera de la España que lanza una socimi y, a la vez, encantados de ser la primera socimi exclusivamente hotelera. Aunque estamos seguros de que otros nos imitarán”. Fuentes del mercado explican que otros grupos hoteleros nacionales estarían ya negociando activamente la constitución de sus propias socimi de la mano de socios inmobiliarios, y que pequeñas cadenas u hoteles independientes pretenden incorporarse a las nuevas sociedades.

Ventajas fiscales

Las socimi son un vehículo relativamente nuevo de inversión (relativamente porque ya existen desde 2009, aunque es ahora cuando han empezado a cotizar) que están obligadas a ejecutar el 80% de sus inversiones en activos inmobiliarios que han de estar destinados al alquiler. Y estas firmas, que deben cotizar en el mercado continuo o en el mercado alternativo bursátil y además están obligadas a destinar gran parte de sus resultados a dividendos, disfrutan de un régimen fiscal especial (especial y favorable). Pueden quedar exentas de pagar el impuesto de sociedades si sus socios tienen participaciones inferiores al 5% en su capital o si los que superan ese umbral tributan por sus dividendos a un tipo superior al 10% (los residentes en España lo hacen). Si no cumplen estos requisitos, el tipo del impuesto de sociedades que se le aplica a estas firmas es del 19% (tras la reforma fiscal, el tipo general aplicable a las empresas es del 28% este año y pasará al 25% en 2016).

Las socimi hoteleras (la ya nacida BAY y las otras que vendrán) pueden servir para canalizar de manera organizada la muy dispersa inversión hotelera, que hasta ahora parecía reservada sólo para los grandes grupos inmobiliarios o los grandes fondos, y no para los pequeños inversores. Las socimi tienen que cotizar en bolsa (los planes de BAY son empezar a cotizar en el MAB para luego dar el salto al mercado continuo), lo que abre la puerta a cualquier inversor.

Y en un mercado hotelero tan atomizado como el español las oportunidades para propietarios y para inversores parecen evidentes: en España, frente a la concentración de EEUU u otros mercados europeos, sólo un 37% de los establecimientos están gestionados por cadenas y el 63% está en manos de particulares o microgrupos independientes con dos o tres hoteles. En paralelo, las compañías españolas aún mantienen en propiedad los inmuebles de un porcentaje de sus establecimientos muy superior al que tienen sus competidores internacionales. Y las socimi quieren solucionarlo.